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        “樓齡”平均超10年,折舊率約為30%

        來源∶北三縣房產網????時間∶2019-04-16T15:47:02
          去年,全國多地樓市“冷清”,但是這并不意味著不存在局部的“升溫”數據。
          記者注意到,利潤指標多以億元,甚至是千億元為計量單位的商業銀行,在2018年還是在憑借雄厚的現金流“囤房”,而且是自用的固定資產。
          記者研讀已經披露的18份A股上市銀行年報注意到,絕大多數銀行在2018年都有新增加的房屋及建筑物,合計的購置規模超過150億元;僅2家銀行資產原值未發生變化,部分銀行還有投資性房地產的轉入(或轉出)。其中,有1家國有大行僅新增的資產規模超過54億元;另1家國有大行新增資產超過35億元;有5家銀行新增資產超過10億元。
          除了新增的房屋及建筑物,多數銀行去年還有大量的涉房類在建工程。某股份制銀行2018年年報顯示,該行去年在建工程同時包括6座分行新大樓,截至年底大部分在建工程已經轉入房屋及建筑物類別的固定資產。
          另一家股份制銀行也表示,該行長期資產預付款由2017年年底的105億元升至108億元,該款項“主要是本集團為購置或建造辦公大樓預先支付的款項”。
          當然,并非所有銀行都執著于“囤房”,部分銀行的選擇是“有進有出”。
          某國有大行2018年購置房屋及建筑物35.32億元,出售(處置)同類別資產31.01億元。換句話說,其涉房固定資產雖然有所增加,但更像是一種優化。
          如上所述,上市銀行涉房固定資產近萬億元的原值與7000億元左右的賬面凈值出現了比較大的差異,這是因為按照相關規定,絕大多數銀行涉房固定資產都是以成本作為初始價值,并按照一定的速度進行折舊,普遍的每年折舊率在2%-7%之間,其中4%左右的折舊速度為更多銀行所接受。當然,也有少數銀行將年折舊率上限設定的十分寬泛——接近20%,如果按照上限折舊,上市銀行的固定資產5年時間就可以在賬面上“消失”。
          以某國有大行為例,截至2018年年末,該行房屋建筑物的原值為1511億元,累計折舊609億元。該行對于房屋建筑物固定資產的年折舊率設定為1.94%-20%,累計折舊率接近40%。
          需要說明的是,工農中建四大行的房產入賬方法有些與眾不同,因為其上市之前經歷了大規模的財務重組和注資,因此其部分固定資產是按照重組時的評估值入賬。例如,多家國有大行2018年年報中做出類似表示,“固定資產按成本并考慮預計棄置費用因素的影響進行初始計量。為本行股份制改組而評估的固定資產,按其經財政部確認后的評估值作為入賬價值。固定資產從達到預定可使用狀態的次月起,采用年限平均法在使用壽命內計提折舊”。不過,即便是按照較晚上市的農業銀行上市時間計算,四大行固定資產評估入賬后至今也已經超過了9年。
          再以某股份制銀行為例,截至2018年年末,該行房屋建筑物的成本或評估值為219億元,在建工程近13億元,累計折舊52億元。該行對于房屋建筑物固定資產的年折舊率設定為3%上下,累計折舊率約為24%,考慮到資產持續增加以及近年來房價走勢影響,該行大部分資產顯然配置于10年以前。
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